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物业税:小税种,大讨论

2003年,“物业税”这个新名词出笼,至今热议不止。物业税,其实就是房地产税的另一种说法。不少国家开征了这个税,但都是一个小税种。我国其实也早就有这个税种,1951年开征城市房地产税,1986年开征房产税,2009年这两个税种合并为房产税,征税对象为经营性房产。把现行房产税的征税对象扩大到家庭个人房产,那就变成了当前热议的物业税。不管怎样,这个税种在我国也只是一个小税种。

一个小税种,为何引起社会的如此关注呢?这是与社会各界对物业税寄予的“厚望”联系在一起的。一是抑制高房价,二是成为基层政府的主体税种和稳定的税收来源。物业税能否抑制高房价吗?许多人认为物业税能打击投机性购房,减少非刚性需求,有效地抑制房价的过快上涨。表面上看,征税增大了交易成本,包括持有成本和出售成本,可以打消一些人炒房的念头。但别忘了,在房价预期不断上涨的情况下,所有的成本都是可以转嫁出去的,税收也不例外。能炒房的人,不会在乎持有房子期间交一点税,到时候都能从房价中收回来。现在的房产交易流行“净价”方式,所有税费由购房者负担,包括所得税在内。物业税调节房价的前提是税负不能转嫁,通过税收拿走炒房者的一块收益,得利少了,炒房的人才会减少。否则,税收所起到的作用是相反的,不是抑制房价,而是推高房价,尤其是住房刚性需求旺盛的条件下,更是如此。还有一说,征税会扩大住房持有成本,迫使那些持有几套住房的人“吐出”一部分房子,这样可扩大住房供应,从而抑制房价上涨。如果为了居住需要而购买几套房子,那就属于刚性需求,能买得起的人自然也会负担得起这些税收,除非是家庭陷入破产境地,不会轻易卖掉房子;如果是为了投资或投机需要而购买几套房子,那这些房子只会以更高的价格卖出去,推高房价。

那能否成为基层政府的主体税种和稳定的税收来源吗?从西方国家来看是这样,但在我国则未必。因为我国基层政府的职能远远大于西方国家的基层政府,经济发展、公共服务、社会稳定等等都是地方政府的职能,中央的大政方针政策也需要基层政府来贯彻落实,“上面千根线,下面一根针”,在这种格局下,靠物业税成为地方主体税种是不现实的。而且交税需要家庭的现金收入,越是收入水平低的地方,征收的税就越少,更难满足基层政府的需要。西方政府的物业税准确地说属于“社区税”,对应性很强,与社区居民的利益有直接的相关性,其税率也是通过各个社区政府来确定,全国各地千差万别。在我国能否这么做?放开让地方政府去征收?在税收竞争的形势下,为了招商引资,现有的税费都在采取种种措施进行优惠,即便是下放税权让基层政府去征收物业税,基层政府也未必会真正开征这个税种。

物业税是个小税种,但征收成本却是很高。按照房产价值征收,需要评估。而评估房产又是一件十分复杂的事情。在税率已经确定的前提下,评估房产价值的过程实际上是一个评估谁该交多少税的过程。谁来评估?用什么方法评估?老百姓不认可怎么办?按照什么样的程序申诉?谁来裁定?法院还是税务机关?对仲裁结果不服如何上诉?如何防止评估中的“猫腻”?如此等等,这都会变成社会成本。在当前形势下,可能会引发很多社会矛盾和冲突。这样,很可能的结果是征收来的税收还不够支付这些成本。

更重要的是,居民个人除了交纳所得税,还要交纳物业税,这会不会与收入分配改革要求的“提高两个比重”(提高居民收入占国民收入的比重,提高劳动报酬占初次分配的比重)相悖?会不会因为物业税的出台,使居民收入占国民收入的比重进一步下降,进而抑制消费,妨碍扩大内需?这都是需要深入研究的问题。



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