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关于物业税的种种误解

2003年,“物业税”这个新名词出笼,至今热议不止。在房地产市场不断膨胀的背景下,物业税一次又一次地成为了社会议论的热点问题。小税种,大讨论,这本来是一件好事。社会大众对税收问题越来越关注,是社会进步的一个标志。但在一波又一波的热议中,夹杂着对物业税的种种误解。这使得这种公共讨论不但没有使问题变得更清晰,反而变得复杂化,误解、希望、忧虑、期待、情绪等等元素混杂在一起,一个简单的问题变成了一桶乱麻。

 误解一:物业税是我国要开征的一个新税种。  

这个误解是由“物业税”这个新叫法引起的,其实就是房地产税,或房产税的另一种说法。不少国家都开征了这个税,我国也不例外,其实早就有这个税,并有两个税种。一是城市房地产税,另一个是房产税。前者以《城市房地产税暂行条例》形式1951年原政务院颁布实施,后者以《房产税暂行条例》形式1986国务院颁布实施。1986年房产税开征之后,对内资企业和个人统一征收房产税,城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收2009年,取消城市房地产税,对外资企业和外籍个人统一征收房产税,我国房产税制度实现了内外统一,彻底结束了我国对内外资分设税种的历史。房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据,采用比例税率按房产余值计征的,税率为1.2%;按租金收入计征的,税率为12%。同时,现行政策规定对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。现行房产税暂行条例对一些房产规定免税,包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人,条例还授权省、自治区、直辖市人民政府确定定期减征或免征房产税。

与国外相比,不同之处有两点:一是征税范围不同。我国是针对经营性房产,而且不含农村地区的房产,而国外一般是全覆盖,包括经营性的和非经营性的自己居住房产。二是计税依据不同。国外一般按照评估值计税,我国是按照原值计税,1986年颁布的暂行条例规定,依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳.具体减除幅度,由省,自治区,直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税

由此可见,我国并非没有物业税,只是由于对个人非经营性房产免于征收,使大多数人感觉不到这个税的存在而已。如果对个人非经营性房产不再免征,并按照评估价值计税,那么,现行的房产税就是社会热议预想的物业税。因此,在我国不存在开征一个新的“物业税”的问题。

误解二:物业税或房产税可以抑制房价。  

有一种观点认为物业税能打击投机性购房,有效地抑制房价过快上涨的一柄利器。房价的过快上涨,是多种因素促成的,有资金因素,还有预期因素;有国内因素,也还有国际因素;有经济因素,也有习惯与传统因需;有金融因素,也有分配差距拉大的因素,诸如此类,各种因素复合而成。从经济学来分析,任何物品价格的快速上涨,要么是需求过旺,要么是供给不足,或二者兼而有之。住房是一种特殊商品,供给不可能是无限的,尤其受到土地的约束。而从需求来看,作为安家立业的基本条件,具有很强的刚性需求。但同时又可以是投资品,作为投资工具,可以有无限的需求。征税,无论保有环节的税收,还是交易环节的税收,其作用是增大交易成本,包括持有成本和销售成本,但成本不决定价格。在需求旺盛的情况下,尤其在预期房价不断上涨的情况下,所有的成本都是可以转嫁出去的,税收也不例外。能炒房的人,不会在乎持有房子期间交一点税,到时候都能从房价中收回来。现在的房产交易流行“净价”方式,所有税费由购房者负担,包括所得税在内。物业税调节房价的前提是税负不能转嫁,通过税收拿走炒房者的一块收益,得利少了,炒房的人才会减少,住房的投机性需求才会减弱。否则,税收所起到的作用是相反的,不是抑制房价,而是推高房价。尤其是在住房刚性需求旺盛的条件下,更是为炒房者提供了机会。还有一说,征税会扩大住房持有成本,迫使那些持有几套住房的人“吐出”一部分房子,这样可扩大住房供应,从而抑制房价上涨。如果为了居住需要作为消费品而购买几套房子,那就属于刚性需求,能买得起的人自然也会负担得起这些税收,除非是家庭陷入破产境地,不会轻易卖掉房子,从而也不会扩大住房供应。对住房消费者而言,保有环节征税,会增大养房的成本,对部分潜在的住房消费者的选择会产生一定影响,例如原本希望购买面积大一点的住房,考虑到持有环节的税收,可能会选择购买小一点的住房。税负越重,这种影响当然也就越大。但这种影响主要是住房需求结构,或者说住房消费结构,对住房需求总量的影响微乎其微,因为每一个家庭总是需要住房,或需要改善住房,不会在“要”与“不要”之间做出选择。如果是为了投资或投机需要而购买几套房子,那这些房子只会以更高的价格卖出去,税收只会推高房价。

在房价平稳或房价下行的时候,保有环节的税收难以转嫁,甚至完全不能转嫁,这时会使炒房者的收益减少,从而抑制炒房。但在这样的情况下,还需要用税收手段去抑制炒房者抑制房价吗?

不难看出,用税收手段去抑制房价,其作用是不确定的,一般情况下是无效的。除非是征收重税,一下子把房价推高到无人接手的地步,或使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受重税,这样想炒房的人就会退避三舍。但这是一种休克疗法,可能导致房地产市场崩盘。以这样的方式来抑制房价,与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异,显然不可取。  

误解三:物业税或房产税可以成为地方政府的主体税种,减弱地方政府对土地财政的依赖,进而避免地价过高推高房价。

  这是一种良好的愿望,很难成为现实。这其中存在三个问题:一是能否成为地方主体税种?从西方国家来看是这样,但在我国则未必。因为我国基层政府的职能远远大于西方国家的基层政府,经济发展、公共服务、社会稳定等等都是地方政府的职能,中央的大政方针政策也需要基层政府来贯彻落实,“上面千根线,下面一根针”,在这种格局下,靠物业税成为地方主体税种是不现实的。而且交税需要家庭的现金收入,越是收入水平低的地方,征收的税就越少,更难满足基层政府的需要。二是即使真的成为地方政府的主体税种,是否就能抑制房价?这是只想到了减弱地方政府卖地的冲动,以避免地价更高,而没有想到,地方政府要想收到更多物业税或房产税,也会希望房价上涨。无论是按照购房原值征收,还是按照评估价征收,只有房价越高的情况下,才会收到更多的税收。税收动机与房价上涨是一致的。三是假如物业税成为了地方主体税种,地价也真的降下来了,房价是否会随之下降或减缓上涨呢?答案是不确定的。房价决定于需求状况,降低地价只是增大了房地产开发商的利润空间,假如在市场上能卖2万一平方米,开发商决不会因为地低降了5千元而把房价也下降5千元,按照1.5万一平方米来出售房子。城镇土地是公共所有,进入市场即意味着资本化,能带来多少收益应由市场来决定,不应人为压低地价,除非是用于政府保障性住房建设。通过人为地压低地价来实现普遍的低房价,那是不公平的做法。房价应当是分类分层来调控,对于高端房,可以完全交给市场;对于中低收入者所需要的一般住房,应主要通过廉租房等保障性住房来提供。  

可见,寄希望于把物业税变成地方政府主体税种来“曲线救国”抑制房价是不现实的想法。

误解四:物业税是政府政策工具箱里的一个工具,就像钳子、扳手之类的东西,可以想怎么用就可以怎么用。

  从社会对物业税的热议中不难看出,对税收完全当成了政府工具箱中的一个随取随用的工具,或仅仅当成一个政策工具来看待的。调整旧税,或开征新税,涉及到千家万户的利益,是以法律的手段来合法剥夺私人财产,不应当是随意的,应当有严格的法律程序。我们已经吃了“乱收费”的许多苦头,不能再次重演“乱收税”的景象。应坚持税收法定主义原则,不可为了某一阶段的某一个目标,随意地加税或开征新税。把税收完全工具化,受害的到头来还是老百姓。



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